Recife, Fortaleza e cidades médias ampliam disputa por lançamentos

Recife, Fortaleza e cidades médias ampliam disputa por novos lançamentos

O erro de gestão que mais afunda incorporadoras não está no canteiro de obras, mas na escolha do terreno errado, no público errado, no momento errado. Quem decide um lançamento olhando só para os grandes centros tradicionais está ignorando o que o segundo trimestre de 2026 mostrou: a demanda imobiliária brasileira ficou descentralizada, e capitais como Recife e Fortaleza, além de cidades médias, passaram a disputar investimentos que antes se concentravam em poucos mercados.

Resposta direta: No 2º trimestre de 2026, Recife e Fortaleza foram os destaques do Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil), avançando nos segmentos econômico, médio e alto padrão. O índice avalia a atratividade de 84 cidades para novos lançamentos, considerando demanda, dinâmica econômica e velocidade de vendas. Cidades médias, como Petrolina, Sinop e Niterói, também subiram nos rankings.

Por que Recife e Fortaleza roubaram a cena no IDI Brasil

A segunda edição do IDI Brasil, referente ao segundo trimestre de 2026, mostrou um movimento que contraria a leitura de que o mercado imobiliário se resume a São Paulo e Rio. O levantamento, elaborado pelo Sienge, CV CRM e Grupo Prospecta em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), avalia a atratividade de 84 cidades para novos empreendimentos a partir de indicadores como demanda por imóveis, dinâmica econômica, velocidade de vendas e desempenho de lançamentos.

Os principais destaques do trimestre foram Recife e Fortaleza, que avançaram simultaneamente nos segmentos econômico, médio e alto padrão. Mas o que chama atenção não é apenas o salto individual, e sim o fato de que os motores de cada mercado são diferentes. "Mais do que um movimento homogêneo do Nordeste, o que vemos é uma região com mercados diferentes se fortalecendo por razões diferentes", afirma Gabriela Torres, gerente executiva de Dados e Inteligência do Ecossistema Sienge.

O que mudou em Fortaleza: liderança no econômico e volta ao Top 3 no alto padrão

Fortaleza manteve a liderança nacional no padrão econômico pelo quarto trimestre consecutivo e apresentou avanço simultâneo em dois segmentos. A capital cearense permaneceu entre os principais mercados de médio padrão e retornou ao Top 3 do segmento de alto padrão, saltando da 6ª para a 3ª colocação.

Para os organizadores do índice, o desempenho reflete uma combinação de fatores econômicos, urbanos e empresariais. Segundo Clausens Duarte, vice-presidente de Habitação de Interesse Social da CBIC, o avanço está ligado à diversificação da economia local, impulsionada por setores como tecnologia, infraestrutura digital, data centers, energias renováveis e hidrogênio verde.

"Fortaleza não aparece apenas como um mercado que vende bem. A demanda permanece forte, e isso amplia a capacidade de sustentar novos projetos", afirma Duarte. Ele acrescenta que a expansão dessas atividades contribui para a geração de empregos qualificados e para o fortalecimento da renda local. "Essas atividades criam empregos qualificados e elevam a renda disponível. O efeito se espalha pelo setor de serviços, predominante nas grandes cidades, fazendo o dinheiro circular e chegando ao mercado imobiliário pela procura direta por moradia e pela confiança necessária para assumir compromissos de longo prazo."

Recife: consistência em três frentes

Recife registrou um dos desempenhos mais consistentes desta edição. A capital pernambucana passou da 9ª para a 5ª posição no segmento econômico, da 15ª para a 4ª colocação no médio padrão e da 14ª para a 7ª posição no alto padrão.

Apesar do avanço conjunto das duas capitais, os fatores que explicam o desempenho de cada mercado não são os mesmos. Em Recife, a melhora no segmento econômico foi impulsionada pela procura ativa por imóveis. No médio padrão, o principal motor foi a aceleração das vendas de lançamentos com mais de 12 meses. Já no alto padrão, o crescimento voltou a ser sustentado pela demanda direta por imóveis.

Maceió, Niterói e cidades médias: o mapa se amplia

O levantamento também mostra movimentos relevantes fora dos grandes centros tradicionais. Maceió saltou da 65ª para a 43ª posição no ranking de alto padrão, impulsionada pela melhora na velocidade de vendas de imóveis já disponíveis. Niterói protagonizou um dos maiores saltos do trimestre no alto padrão, saindo da 70ª para a 23ª colocação, com aceleração nas vendas de novos lançamentos.

Petrolina avançou 31 posições no ranking de médio padrão, e Sinop ganhou 31 posições no segmento econômico, ambas com desempenho associado à demanda direta por imóveis. Barueri continuou avançando apoiada no desempenho comercial de lançamentos mais maduros, enquanto Chapecó ganhou posições devido à aceleração nas vendas de novos empreendimentos.

Torres explicou que cada cidade teve seus próprios motivos para os avanços. Para a executiva, os dados não apontam necessariamente para uma migração uniforme da demanda para cidades menores, mas para o fortalecimento de mercados regionais que possuem características e motores de crescimento próprios. "A demanda no Brasil hoje é descentralizada, com oportunidades reais fora dos eixos tradicionais de capitais", afirma.

Líderes nacionais seguem estáveis, mas o cenário exige precisão

Embora Recife e Fortaleza tenham concentrado as principais movimentações do trimestre, os líderes nacionais permaneceram praticamente inalterados. São Paulo continuou na liderança do segmento de médio padrão pelo terceiro trimestre seguido. Já Brasília permaneceu na primeira posição entre os empreendimentos de alto padrão.

Segundo o relatório, a estabilidade dos líderes sugere a manutenção dos fundamentos consolidados de demanda, renda e absorção dos lançamentos, mesmo em um ambiente de juros elevados. A leitura ganha relevância em um momento em que a oferta cresce mais rapidamente do que as vendas.

Dados da CBIC mostram que, entre o quarto trimestre de 2024 e o mesmo período de 2025, os lançamentos aumentaram 6,4%, enquanto as vendas avançaram 1,9%, elevando a oferta disponível de imóveis em 8%. Mais recentemente, também houve um salto nos estoques de imóveis em São Paulo.

Para José Carlos Martins, membro do conselho consultivo da CBIC, o cenário exige mais precisão das incorporadoras na escolha dos mercados onde irão atuar. "O mercado continua aquecido, mas o crescimento da oferta exige decisões cada vez mais assertivas. Não basta lançar mais empreendimentos; é preciso identificar onde existe demanda consistente, qual público está comprando e quais características o produto precisa ter para atender esse mercado", afirma.

Como a metodologia segmenta os padrões imobiliários

Para quem avalia oportunidades, entender a segmentação do índice é essencial. O segmento econômico contempla famílias com renda mensal entre R$ 2 mil e R$ 12 mil e imóveis entre R$ 115 mil e R$ 575 mil. O médio padrão considera renda familiar entre R$ 12 mil e R$ 24 mil e imóveis entre R$ 575 mil e R$ 811 mil. Já o alto padrão engloba famílias com renda superior a R$ 24 mil e imóveis a partir de R$ 811 mil.

Essa divisão explica por que uma mesma cidade pode ter desempenhos tão distintos em cada faixa. O que sustenta o avanço no econômico pode não ter relação com o que move o alto padrão. Para a incorporadora, o alerta é claro: monitorar não apenas os rankings, mas os motores de cada mercado.

O que o caixa fala antes do balanço

Para o empresário que decide onde lançar, o número que importa é a velocidade de venda, não o tamanho da cidade. Fortaleza vende bem no econômico há quatro trimestres, mas foi a procura ativa que a levou ao Top 3 no alto padrão. Recife avançou porque cada segmento encontrou seu próprio motor. Cidades médias, como Petrolina e Sinop, subiram por demanda direta, sem depender de lançamentos novos.

O caixa fala antes do balanço. Quem decide olhando só para os grandes centros ignora que a demanda se descentralizou. Quem decide olhando apenas para o ranking, sem entender o porquê, repete o erro de comprar o terreno errado na cidade certa. A disputa por novos lançamentos não é mais sobre onde estão os maiores mercados, mas sobre onde a demanda está consistente.

Perguntas Frequentes

O que é o IDI Brasil?

O Índice de Demanda Imobiliária (IDI Brasil) avalia a atratividade de 84 cidades brasileiras para novos empreendimentos, considerando demanda por imóveis, dinâmica econômica, velocidade de vendas e desempenho de lançamentos. A segunda edição, referente ao segundo trimestre de 2026, foi elaborada pelo Sienge, CV CRM e Grupo Prospecta em parceria com a CBIC.

Por que Recife e Fortaleza foram os destaques do trimestre?

As duas capitais avançaram simultaneamente nos segmentos econômico, médio e alto padrão. Fortaleza voltou ao Top 3 do alto padrão, enquanto Recife teve um dos desempenhos mais consistentes, subindo em todas as faixas. Os motores de cada mercado, porém, são diferentes.

Quais cidades médias ganharam posições?

Petrolina avançou 31 posições no médio padrão, Sinop ganhou 31 no econômico, Niterói saltou da 70ª para a 23ª no alto padrão, e Chapecó subiu com a aceleração nas vendas de novos empreendimentos.

O que explica o avanço de Fortaleza no alto padrão?

A forte aceleração da procura ativa por imóveis. Já em Recife, o alto padrão cresceu sustentado pela demanda direta, enquanto o médio padrão foi puxado pela aceleração das vendas de lançamentos com mais de 12 meses.

Como a oferta e a venda estão evoluindo?

Entre o quarto trimestre de 2024 e o mesmo período de 2025, os lançamentos aumentaram 6,4%, as vendas avançaram 1,9% e a oferta disponível subiu 8%, segundo dados da CBIC. O cenário exige decisões mais assertivas das incorporadoras.