Crédito imobiliário: por que a BRZ entrou no mercado de FIDCs

A caderneta de poupança, principal fonte de recursos para o financiamento imobiliário no Brasil, perdeu mais de R$ 30 bilhões apenas no primeiro semestre de 2026, segundo relatório do Banco Central. A modalidade ainda responde por cerca de 30% do financiamento do setor, mas vem perdendo espaço há 11 semestres consecutivos. Enquanto isso, a construção civil mantém o ritmo de expansão, especialmente nos segmentos popular e de alta renda. É nesse descompasso que o mercado de capitais ganha relevância.

Por que a BRZ entrou no mercado de FIDCs?

A BRZ Investimentos, gestora independente com mais de 20 anos de história e R$ 4,1 bilhões em ativos sob gestão, decidiu lançar seu primeiro FIDC imobiliário. A iniciativa reforça a aposta da casa em crédito privado, classe que já representa 60% de seu patrimônio sob gestão. Ricardo Propheta, CEO e sócio-fundador, explica que os FIDCs vão ter um papel cada vez mais relevante no financiamento do real estate no Brasil.

O atual cenário macroeconômico cria, ao mesmo tempo, oportunidades e riscos. De um lado, os juros elevados encarecem o crédito bancário e ampliam a demanda por alternativas de financiamento estruturado. De outro, o aumento da inadimplência exige maior rigor na seleção e na análise das operações. "Existem ótimas oportunidades, mas, para aproveitá-las, é preciso muita análise e muita disciplina", afirma Propheta.

A queda estrutural da poupança

Para Propheta, a queda da poupança não é um fenômeno conjuntural, ligado apenas ao momento de juros elevados. É estrutural, e decorre de um investidor brasileiro cada vez mais educado financeiramente. "Investir em poupança é fruto de falta de conhecimento. Cada vez mais a gente vê o investidor pessoa física com mais acesso a produtos e melhor assessorado", diz.

A BRZ mira o espaço deixado por bancos e poupança: financiamento intermediário, início de obras e crédito pré-plano empresarial, tanto em empreendimentos de alta renda quanto dentro do Minha Casa Minha Vida. "O MCVM é o maior programa habitacional da história do Brasil. Começou com habitação popular e hoje alcança a classe média", afirma Propheta. "Deixou de ser uma política de governo para se tornar uma política de Estado."

A trajetória da BRZ no crédito privado

A BRZ nasceu em 2005, de um spin-off de áreas da GP Investments. Pioneira na indústria de FIDCs no Brasil, estruturou seu primeiro fundo de crédito em 2007. Desde então, já distribuiu mais de 45 fundos estruturados, alguns em atividade há mais de 16 anos, e investiu cerca de R$ 10 bilhões. Hoje, o patrimônio da gestora é distribuído entre mais de 30 fundos: R$ 2,5 bilhões em crédito privado e R$ 1,6 bilhão em private equity.

O mercado de FIDCs como um todo já ultrapassa R$ 700 bilhões em patrimônio líquido e cresceu R$ 100 bilhões apenas no ano passado. "A gente está passando por uma mudança estrutural que não deve terminar tão cedo", diz Propheta. Um motivo para o crescimento está na concentração do crédito bancário brasileiro em poucos bancos, que priorizam operações maiores e mais simples. "O mercado dos FIDCs entra para viabilizar o crédito para pequenas e médias empresas de uma forma muito mais pulverizada e muito mais tailor-made", afirma.

Riscos e proteções no crédito imobiliário

O Brasil tem uma taxa de recuperação de crédito de apenas 18%, contra uma média mundial acima de 37%, enquanto a Colômbia chega a 70%. Isso exige cautela redobrada na seleção de garantias. Existe um risco recorrente: imóveis dados em alienação fiduciária podem perder o status de garantia real se, numa recuperação judicial, a empresa alegar que o bem é operacional e essencial à continuidade do negócio.

No crédito imobiliário, a BRZ trabalha com múltiplas camadas de proteção. Uma delas é a estruturação em tranches, com cotas subordinada e mezanino amortecendo eventuais perdas antes de atingir o investidor sênior. Mas a principal é zelar pela viabilidade econômica do negócio. A empresa chegou a pedir mais vagas de garagem em um projeto residencial no Itaim, em São Paulo, antes de aprovar um financiamento. "A gente não deve buscar operações de crédito baseadas na execução da garantia. A garantia é o plano D", afirma Propheta.

Construção do FIDC e disciplina

Diferentemente de um fundo de ações, em que a diferenciação está sobretudo na capacidade de seleção do gestor, os FIDCs exigem um processo de construção muito mais complexo. "A construção de um FIDC é absolutamente fundamental, e muitas vezes negligenciada pela indústria", diz Propheta. Definir critérios de elegibilidade, políticas de diversificação e parâmetros de risco antes do fundo começar a operar é um trabalho intensivo.

A disciplina é o segundo pilar. Propheta cita o exemplo de um FIDC de crédito consignado público que a BRZ estruturava durante a pandemia: com a Selic em 2%, os originadores pressionaram a gestora para aceitar taxas de cessão mais baixas. A BRZ recusou. "A gente ficou com um produto pequeno, a receita foi muito menor do que poderia ter sido. Mas, quando você olha em retrospecto, aquele produto foi muito bem-sucedido", diz. "A gente não faz questão de ter os maiores produtos da indústria. A gente faz questão de ter os melhores."

Perguntas Frequentes

O que é um FIDC imobiliário?

Um FIDC imobiliário é um fundo de investimento em direitos creditórios que financia operações do setor imobiliário, como início de obras e crédito pré-plano empresarial, comprando recebíveis ou títulos de crédito.

Por que a poupança perde espaço no financiamento imobiliário?

A poupança perdeu mais de R$ 30 bilhões no 1º semestre de 2026, segundo o Banco Central, e vem perdendo espaço há 11 semestres consecutivos, em parte pela maior educação financeira do investidor, que busca alternativas com melhor retorno.

Quais os riscos dos FIDCs imobiliários?

Os principais riscos incluem a inadimplência dos devedores e a possibilidade de imóveis em alienação fiduciária perderem o status de garantia real em recuperação judicial.

Como a BRZ protege seus investimentos em FIDCs?

A BRZ utiliza estruturação em tranches, com cotas subordinada e mezanino, e prioriza a viabilidade econômica do negócio, avaliando a capacidade de pagamento antes da garantia.

O mercado de FIDCs vai continuar crescendo?

Segundo Ricardo Propheta, o crescimento é estrutural e não deve terminar tão cedo, impulsionado pela concentração bancária e pela demanda por crédito pulverizado para pequenas e médias empresas.