FII INLG11 investe R$ 26,1 milhões e assume 100% do Parque Logístico Gaiolli em Guarulhos

FII investe R$ 26,1 milhões para assumir 100% de parque logístico em Guarulhos

O fundo imobiliário INLG11 (Inter Logístico) concluiu a aquisição dos 20% restantes do Parque Logístico Gaiolli, em Guarulhos (SP), e passou a deter a totalidade do empreendimento. O investimento totalizou R$ 26,1 milhões, com liquidação prevista para 24 de julho. O pagamento será realizado com recursos captados por meio de uma emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

O que muda com o controle total do parque logístico?

A compra ocorreu após o exercício do direito de preferência previsto pelo fundo em março deste ano. Segundo a gestão, controlar 100% do ativo amplia a flexibilidade para administrar o imóvel e desenvolver novas estratégias de geração de valor.

Na prática, ter a totalidade do empreendimento permite ao INLG11 tomar decisões de forma mais ágil, sem depender de sócios minoritários, o que inclui desde reformas e melhorias até a negociação direta com inquilinos.

Condições do mercado logístico em Guarulhos

A gestão aponta o cenário favorável do mercado logístico de Guarulhos. A vacância de galpões classe A e A+ na região está em torno de 1,4%, enquanto o preço médio pedido para locação alcançou R$ 42,47 por metro quadrado no segundo trimestre de 2026.

Esses números indicam uma demanda aquecida e baixa oferta de espaços de alto padrão, o que historicamente favorece a valorização dos ativos e a capacidade de repasse de aluguéis.

A diferença de preço que gera oportunidade

No Parque Logístico Gaiolli, porém, os contratos estão sendo negociados a R$ 30,30 por metro quadrado, abaixo da média regional de R$ 42,47. Na avaliação da gestora, essa diferença pode criar oportunidades para aumento das receitas em futuras renegociações de aluguel, embora não haja garantia de que isso ocorra.

A diferença de aproximadamente R$ 12 por metro quadrado representa um potencial de reajuste significativo, mas depende de fatores como a saúde financeira dos inquilinos, o vencimento dos contratos e as condições macroeconômicas.

Como a operação foi financiada

A aquisição foi financiada por uma emissão de CRIs de R$ 30,2 milhões, remunerada a IPCA + 9,3% ao ano, com prazo de cinco anos. Esse tipo de título é comum em operações imobiliárias de fundos, pois permite captar recursos com lastro nos recebíveis dos aluguéis.

Após a operação, a gestora estima que a alavancagem do INLG11 ficará próxima de 6% do valor total dos ativos. Esse nível é considerado baixo no mercado de fundos imobiliários, o que sugere que o fundo mantém uma estrutura de capital conservadora.

O que esperar do INLG11 daqui para frente

Com o controle total do parque, o INLG11 pode buscar:

• Renegociação de contratos de locação para reduzir a diferença entre o valor praticado (R$ 30,30/m²) e a média regional (R$ 42,47/m²).
• Investimentos em melhorias no imóvel para atrair inquilinos de maior porte ou com contratos mais longos.
• Possível venda futura do ativo, já que ativos com 100% de controle tendem a ter maior liquidez e valor de mercado.

Vale lembrar que a gestora não garante que o aumento de receitas ocorrerá. O cenário depende de negociações futuras e das condições do mercado logístico.

Riscos e pontos de atenção

Apesar do cenário favorável, alguns riscos merecem atenção:

• A vacância de 1,4% em galpões classe A e A+ é baixa, mas pode subir se a demanda esfriar.
• A taxa de IPCA + 9,3% ao ano nos CRIs é elevada, o que pressiona o fluxo de caixa do fundo em caso de inflação alta.
• A alavancagem de 6% é baixa, mas qualquer aumento pode comprometer a distribuição de dividendos.

Perguntas Frequentes

O que é o INLG11?

O INLG11 é o fundo imobiliário Inter Logístico, que investe em imóveis logísticos, como galpões e parques industriais.

Quanto o fundo pagou pelos 20% restantes?

O investimento totalizou R$ 26,1 milhões.

Como o pagamento será feito?

Com recursos captados por meio de uma emissão de CRIs de R$ 30,2 milhões, com taxa de IPCA + 9,3% ao ano e prazo de cinco anos.

Qual a vacância em Guarulhos?

A vacância de galpões classe A e A+ na região está em torno de 1,4%.

Qual o preço médio de locação em Guarulhos?

O preço médio pedido para locação alcançou R$ 42,47 por metro quadrado no segundo trimestre de 2026.

Por que o aluguel no Parque Gaiolli é mais baixo?

Os contratos estão sendo negociados a R$ 30,30 por metro quadrado, abaixo da média regional, o que pode gerar oportunidades de aumento em futuras renegociações.

A alavancagem do fundo vai aumentar?

Após a operação, a alavancagem deve ficar próxima de 6% do valor total dos ativos.

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