Fundo imobiliário ou renda fixa? Compare com Selic a 14%

Fundo imobiliário ou renda fixa? Compare rendimentos após a Selic cair para 14%

O Banco Central reduziu a Selic mais uma vez na semana passada, para 14% ao ano. Quem investe em renda fixa atrelada ao CDI viu a rentabilidade cair junto. Mas será que os fundos imobiliários, especialmente os de papel, compensam mais agora? A resposta depende do prazo, do regime tributário e do que você espera do mercado.

Afinal, o que muda com a Selic a 14% para FIIs e renda fixa?

A Selic em 14% ao ano mexe diretamente com dois mundos: a renda fixa pós-fixada e os fundos imobiliários de papel, que investem em títulos do setor, como CRIs. Como os dividendos dos FIIs são isentos de IR, o retorno médio pode superar o da renda fixa, principalmente em prazos mais curtos. A conta, porém, exige atenção ao líquido, não ao bruto.

FIIs de papel vs. renda fixa: o retorno líquido em números

Segundo cálculos da Rio Bravo Investimentos, os FIIs de papel distribuem hoje um dividend yield médio líquido de 12,1% ao ano. Esse porcentual supera os 11,90% líquidos de uma aplicação que acompanha a Selic, já descontado o imposto de renda de 15%. A vantagem dos fundos aparece para quem busca rendimento mês a mês. A renda fixa ganha nos prazos maiores que um ano, porque a incidência de IR diminui com o tempo.

Os fundos de papel lideraram os ganhos em julho e devem continuar se destacando nos próximos meses, segundo a gestora. O motivo: Selic em níveis elevados e maior previsibilidade de rendimento. No entanto, a queda nas cotas, que fez o IFIX recuar 0,32% em julho, aumentou o desconto dos FIIs em geral em relação ao valor de seus ativos, especialmente nos fundos de tijolos.

Por que os fundos de papel seguem estáveis mesmo com o IFIX caindo?

Isabella Almeida, gestora de Fundos Imobiliários da Rio Bravo, explica que os fundos de papel tendem a apresentar maior previsibilidade em momentos de incerteza. Parte relevante das carteiras está exposta a Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), indexados ao CDI ou ao IPCA. "Quando o mercado posterga a expectativa de queda de juros ou passa a exigir mais prêmio nos ativos, o rendimento desses papéis ajuda a sustentar o retorno do investidor", diz.

Foi o que aconteceu em julho. Em meio à queda do IFIX, os fundos de papel ficaram estáveis, com alta de 0,01% no mês e acumulando 5,4% no ano, ante alta de 1,14% do IFIX. Os FIIs de CRI indexados ao CDI tiveram rendimento médio de 0,61% no mês, acumulando 7,21% no ano. Já os indexados ao IPCA apresentaram perda de 0,25% no mês, reduzindo a alta no ano para 4,56%. Os fundos corrigidos pelo IPCA sofreram em julho com a alta dos juros longos.

Fundos de tijolo: o deságio virou oportunidade?

Os fundos de tijolos recuaram 0,32% em julho e acumulam queda de 0,33% no ano, calcula a Rio Bravo. Entre os segmentos mais representativos, os FIIs de Lajes Corporativas puxaram o indicador para baixo, com perda de 1,68% em julho e de 2,84% em 2026. O segmento de Logística e Industrial caiu 0,31% no mês, mas acumula alta de 0,14% no ano. O de Shopping centers recuou 0,19%, reduzindo o ganho no ano para 1,10%. Varejo perdeu 0,51% em julho, mas sobe 1,13% no ano. Já os fundos de fundos recuaram 1,35% em julho e agora perdem 0,92% em 2026.

Com a queda das cotas da maioria dos fundos em julho, os de tijolo voltaram a ser negociados com desconto médio de 16% frente aos valores patrimoniais. Isabella afirma que isso representa oportunidade para o investidor no médio prazo. O maior desconto está nos fundos de Lajes Corporativas, negociados a 63,9% do patrimônio. Shoppings negociam a 86,6%, Varejo a 92% e Logística e Industrial a 90,5%. Os fundos de papel são negociados por cerca de 88,6% do valor patrimonial.

O que a queda das cotas realmente significa?

Segundo Isabella, um ponto positivo é que a desvalorização recente das cotas da maioria dos FIIs de tijolo decorre, principalmente, da elevação dos juros longos e do prêmio de risco, e não da deterioração dos fundamentos do setor, que continuam favoráveis aos proprietários. "Tudo isso tem resultado em uma valorização do aluguel em determinadas regiões, o que favorece o resultado operacional dos fundos", explica. Para a gestora, os fundos de papel seguem como camada importante de estabilidade, enquanto os bons ativos de tijolo podem capturar a reprecificação quando o mercado voltar a premiar os fundamentos operacionais.

O cenário macroeconômico pode favorecer os FIIs?

Caso a desaceleração da inflação se mostre consistente e o cenário macroeconômico contribua para uma queda da curva de juros, os FIIs podem apresentar valorização relevante das cotas, acredita Isabella. Os indicadores do mercado imobiliário têm se mostrado positivos para diversos segmentos, com redução da vacância, boa procura e alta dos aluguéis em determinadas regiões. "Esse cenário tem ajudado na manutenção de um resultado operacional consistente dos fundos imobiliários", diz.

Como decidir entre FII e renda fixa agora?

A escolha entre fundo imobiliário e renda fixa com Selic a 14% passa por três perguntas: qual o seu prazo, quanto você precisa de previsibilidade e se você aceita oscilação de cota. Para rendimento mensal e isento, os FIIs de papel levam vantagem no curto prazo. Para prazos acima de um ano, a renda fixa tende a superar, conforme o IR diminui. E para quem pensa em médio prazo, o deságio dos tijolos pode ser a porta de entrada, desde que os fundamentos continuem firmes.

Perguntas Frequentes

FII de papel paga IR sobre dividendos?

Não. Os dividendos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda para pessoa física, o que eleva o retorno líquido em comparação com a renda fixa.

Renda fixa ganha de FII em algum cenário?

Sim. Em prazos maiores que um ano, a incidência de IR na renda fixa diminui com o tempo, o que pode torná-la mais vantajosa que os FIIs de papel, dependendo das taxas.

O que é dividend yield de FII?

É o retorno apenas dos dividendos distribuídos, calculado sobre o preço da cota. No caso dos FIIs de papel, a Rio Bravo calcula média líquida de 12,1% ao ano.

O que significa deságio de FII?

É quando a cota negocia abaixo do valor patrimonial do fundo. Em julho, os fundos de tijolo negociavam com desconto médio de 16%, e os de Lajes Corporativas, a 63,9% do patrimônio.

Fundos de papel são seguros em cenário de juros altos?

Eles tendem a ter maior previsibilidade, pois parte relevante das carteiras está exposta a CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA, o que sustenta o retorno mesmo com oscilação de mercado.

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